规划设计一站式服务
山水画卷　浑然天成

　　随着人口老龄化、亚健康等问题备受重视，近几年来，国家出台了一系列政策支持文旅康养产业的发展，文旅康养是指以文化为引领、旅游为主体、康养为支撑，作为旅游的新业态，文旅康养满足了消费者对美好生活的多元化需求。

　　根据不完全统计，2020年全国各地文旅康养项目签约与投建金额超过2000亿元，恒大、碧桂园、万科等多家知名房企纷纷布局文旅康养产业，将其作为产业转型的突破口。

　　除了地产企业外，很多地方政府也将文旅康养产业看作地方产业升级的必然选择，如广西壮族自治区启动建设南宁万有国际旅游度假区等30个投资超50亿元的康养旅游项目，力争到2021年，大健康旅游产业成为广西支柱产业之一。云南正在积极争取将“云南建设成为国际康养旅游示范区”列入国家“十四五”规划，将更加有力推动旅游和康养产业转型升级，目前云南省组建的首期规模不低于300亿元的云南国企改革发展基金，将部分投向康养、文旅项目，支持云南康旅集团的改革发展。

　　从企业到政府，之所以纷纷布局文旅产业，是因为文旅康养产业涉及吃、穿、住、行、购等多个方面，目标人群庞大，可以在短时间内迅速拉动消费，前景非常的广阔，而今年的疫情则进一步推动人们对健康的关注，文旅康养也成为旅游新的热点和风口。

　　曾经有人说过“站在风口上，猪也能飞起来”，但是为什么站在风口上的很多文旅康养项目却做不起来呢?

　　首先是资金问题，康养文旅在前期规划中都看起来很完美，但很多都败给“前期投入巨大、运营成本高、实现盈利困难”的现实。在成本测算时，很多投资商重心全都放在拿地以及建设的资金成本，而忽略了税费成本、招商成本、人员成本、办公成本、营销成本等，导致后期资金短缺，并且文旅康养项目开发周期长、资金沉淀期长，如果企业没有足够的资金实力最终就会出现很多项目“虎头蛇尾”甚至出现烂尾问题。所以在投资开发之前，就要对大项目进行细分，对每个小项目进行投资回报率测算，同时也要考虑运营成本和营销成本，倒推测算需要多少游客才能达到营收平衡。

　　其次是产业链问题，康养文旅项目不能单纯依靠养生度假来发展，因为一般康养项目占地面积大、基础设施全、业态多，所以前期投入资金非常大，仅仅依靠旅游中的娱乐、餐饮、住宿、购物等收入是无法持续经营的，很多文旅项目最终只能依赖地产业务上的盈利为它输血才能维持，没有地产基本没有生路，所以在产业链设置的同时，也要考虑到能否与“研、学、农、林、渔”等其它产业相融合，起到产业带动的作用。

　　最后是缺乏顶层设计，没有差异性规划，一方面，没有全盘的市场调研就根据主观判断进行开发建设，并且在规划的过程中也没有独特创意之处，最终在市场上没有竞争力，另一方面，没有依据地方产业特色，单纯模仿其他文旅康养项目或者其他根据多个文旅康养项目，选择其中部分业态进行生硬拼接。对于文旅康养项目而言，开发之前就要对资源要进行专业性的综合分析，挖掘其中的资源特点，进行差异化的项目定位。

　　文旅康养行业虽然前景广阔，今年也迎来了井喷式发展，但面临的困局也不容忽视，其资金成本、产业链的构建、盈利模式的建立等问题都亟待解决，房地产之前的高周转、高杠杆的传统模式和长周期的文旅康养产业并不匹配，旅游企业虽然也需要与时俱进、创新转型，但转做文旅康养项目之前仍需要多方调研，以投资回报率为导向，切不可跟风而行。