规划设计一站式服务
山水画卷　浑然天成

　　1 旅游房地产概况

　　自第二次世界大战以来‘旅游逐步成为相对独立的综合性经济行业。根据世界旅游与观 光协会估计‘ 1994 年全世界全年旅游总收入达到35000 亿美元‘是世界上最大的产业。我国 旅游业自十一届三中全会以来也取得快速发展。据统计‘ 1978-1993 年.我国国际旅游业外 汇收入年均增长2 1..2% ，国内旅游业收入年均增长17% 左右‘均超过了同期国民经济的发展 速度‘已成为我国发展的重点产业。 旅游业迅猛发展的一个重要原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强‘它能广泛地带动 第三产业其他部门的发展‘进而带动建筑业、工业、农业等第一、二产业的发展，同时‘房地产 业也强烈受到它的牵动作用.大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的宾馆、酒店、 度假村、别墅、招待所、娱乐设施等‘一些房地产建设项目也是直接或间接为旅游服务‘如超级 商场、会议中心、体育训练中心等。此外禽区域旅游业发展所推动的区域经济繁荣‘也促进了区 域的房地产发展。可以预见.以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发‘在 房地产开发市场中‘正起着日益重要的作用。 中国旅游房地产开发经历了两个阶段.第一阶段是在80 年代末期以前‘为改变旅游饭店 落后于国际旅游业需求的形势‘大量引进外资‘独资、合资、合作经营旅游饭店.是此时旅游房 地产发展的主流。据统计‘从1979-1989 年‘中国投入建设的国内资金100 亿元‘引进外资 50 亿美元。迈入九十年代‘尤其是小平同志南巡讲话以后.中国旅游房地产开发进入了一个新 阶段。在房地产全面升温的背景下‘投入大、占地规模大、区域经济影响显著的主题公园和旅 游度假区开发建设‘最近几年乃至今后一段时间内区域旅游房地产开发的热点‘房地产种类从 洒店转向游乐设施、旅游商厦、度假别墅等多元化并存的发展态势。

　　2 区域旅游房地产开发的影响因素

　　区域旅游房地产的开发‘和其他类型的房地产开发一样‘受宏观的政治经济的形势、政府 的房地产发展政策、区域经济特点等因素影响。但作为与旅游业密切相关的房地产开发‘则有 几个特有因素需着重考虑。

　　2.1 旅游者的空间行为 旅游者的空间行为是人们在地域上进行旅游和游玩的过程‘不同空间尺度的旅游者有不 同的空间行为规律‘如大尺度的空间旅游者行为表现为力图到级别较高的旅游点旅游‘力图采 取闭环状路线旅游‘而中小尺度的旅游空间行为则是在居住地或暂住地附近‘采用节点状路线 旅游。因此‘在区域旅游房地产开发时，宏观选址必须要符合旅游者的空间行为规律‘如宾馆 的选址就只宜在旅游中心城市或较高级别的风景区内‘不宜在较低级别的风景区或非旅游中 心城市选址。以黄山风景区为例‘屯溪、太平虽都是紧靠黄山的两座城市‘但屯溪是黄山的依托城市‘交通便捷吗而太平既不是黄山的旅游依托城市‘自身又没有独特的能分流黄山旅游者 的资惊。因此‘在屯漠和太平选址建宾馆‘结局是截然相反‘屯漠客流滚滚‘太平冷冷清清。

　　2.2 旅游地的生命周期 房地产在微观个体上有其自己的生命周期，建筑物折旧与退化‘所处场所变化导致的经济 衰退‘是其个体生命周期的体现。而旅游房地产的开发‘在某个区域总体宏观上‘还受旅游地 的生命周期所影响。一个旅游地的发展一般都要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶 段、衰弱或复苏等六个阶段自不同阶段由于其客流量、旅客经济需求、旅游地经济等状况，其房 地产开发呈现不同的阶段差异。在探索和参与阶段‘主要是旅游先驱者进入该地区、旅游功能 不强烈‘旅馆级别低‘游客稀少但经济社会地位高;在发展阶段，随着数量增多、经济水平较高 的中上层旅游者进入‘与其配套、投资获利较好的一系列中高级别墅宾馆应运而生‘同时水电、 通讯等基础设施水平不断提高.商业、金融、信息等服务业也日益兴旺.房地产投资环境变得逐 步优越。在巩固阶段至停滞阶段前期‘中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入‘开始 出现群众性的旅游活动‘在此剌激下‘区域房地产获得更大规模的发展自但是‘随着景区环境 质量下降‘或区域其他可替代空间竞争旅游资源的出现等因素.旅游地将进入停滞乃至衰弱阶 段.如果没有资源的拓展开发和景区形象重新塑造‘该旅游地房地产将和旅游业一样‘进入一 个衰亡期。

　　2.3 旅游地的自然社会文化景观 在旅游地从事的房地产开发‘必须根据旅游景观的特点‘地方、社区历史文化特色‘协调处 理与旅游地的环境景观关系。要求在开发房地产用地范围和发展方向上‘在建筑物的风格、体 量、色彩与环境上副必须符合景区的本质特性。因为包含房地产在内的旅游开发，对旅游地的 影响具有不可逆性.一旦开发‘就很难甚至是不可能恢复原状‘一旦破坏了风景资源及文化特 色.就将严重影响旅游房地产赖以生存的旅游业。所以海南亚笼湾旅游发展总体规划的第一 条指导思想便是w保育原则(保护和培育)" .即开发的前提是对风景资摞与生态环境进行有效 的保护和培育‘然后才是适度开发。当然角有的景区通过房地产开发‘所包含的旅游宾馆、别墅 及景区其他人为构筑物‘也可能创造新的的人文和社会景观‘但这只能是原有旅游地特色内涵 的扩展和外延吗除非原有旅游地自然景观功能让步于新景观‘否则就可能导致一种旅游景观的 视觉文化污染和破坏.

　　3 区域旅游房地产的开发模式 综观国内外房地产开发‘依据其组织方式的不同.可以分为随意型、规划型和混合型三种 基本模式。

　　3. 1 随意型旅游房地产开发方式 采取随意型房地产开发的地区通常是具有比其他地区更为优越的旅游资源和适宜的旅游 环境。这种优良的自然条件使娱乐、消遣、运动、文化旅游者趋之若莺。在旅游需求的剌激下‘ 房地产开发商和旅游经营商受自身利益的驱动‘竞相占领有利地形‘兴建豪华、高级的别墅、旅 馆等设施‘并带动供水、供电和通讯设施的投资建设。其特征:一是旅游区的开发缺乏一定的 规范和管理，各种设施的建设呈自由‘无序和随机状态‘旅游区的投资开发者没有直接管理机 关;二是旅游区的开发过程与某一部分旅游者的兴趣、爱好和迁移等现象密切相关.由于这种 迁移和爱好没有固定的格式副具有高度的不确定性和随意性，因此.旅游区的开发和发展具有 明显随机特征。随意开发始终是依据旅游需求的变化进行的‘容易导致旅游设施、旅游景点及道路布局的 棍乱，旅游环境破坏严重吗短暂的繁荣之后是迅速的衰弱.旅游地的生命周期比预期缩短.无法 保持旅游地的持续发展。此方式的典型是西班牙阳光海岸的开发.在被誉为"向世界出售太阳 和海滩"的地方.由于急功近利商人的随意开发.加速了从埃斯特波纳至马拉加快达100km 海 岸线抄滩旅游区的城市化和商业化.游人过分集中.环境污染日益严重，交通设施落后，随意 开发使旅游区进入衰退期，失去了往昔的魅力。

　　3.2 规划型旅游房地产开发方式 规划型旅游房地产开发方式是对拟开发旅游区的旅游资惊、客源市场、环境条件、基础设 施供给量和社会经济状况等开发条件进行充分的调查研究，结合国家、地区、国民经济和旅游 业发展计划.在充分考虑风景区结构和布局、旅游线路的设计和旅游活动的组织、风景区环境 协调和保护的基础上‘系统地进行旅游资源开发、景区开发和旅游设施的开发及再开发。 此开发方式使旅游区开发具有强烈的科学性和目的性.充分保护了旅游区旅游资源和环 境.可使旅游区经济、社会、文化效益臻于最佳.是一种理想的开发方式。马来西亚的旅游房地 产开发接近这一方式。1972 年，马来西亚实施旅游业重点发展战略.确定了旅游发展规划.将 全国划分为七个旅游区.分别制订因地而宜的发展计划。如吉隆坡一一马六甲旅游区重点发 展项目是扩建剧院、公园等娱乐设施。保护和修缮古代文化及历史建筑;在关丹旅游区和哥打 巴鲁-一瓜拉丁奴旅游区则增加宾馆建设"改善客房供不应求状况。马来西亚的旅游房地产 获得的巨大成功，充分证明了这一方式的可操作性。

　　3.3 混合型旅游房地产开发方式 旅游区的房地产开发和演化是一个十分复杂的过程.在随意型和规划型开发方式之间.常 常存在着一定的交叉和泪合.相互影响、相互掺透，这就产生了旅游区房地产开发的混合型开 发方式.它有两种基本形态:规划一一随意型;随意一一规划型。

　　3.3. 1 规划一一随意型旅游房地产开发方式 这种方式开发的旅游区‘首先经历的是规划型旅游房地产开发阶段。然后‘由于环境、形 势等多种条件变化，影响了原规划的继续实施和执行，随意建设开发盛行，开发方式转为混合 型房地产开发.此时，房地产开发表面上显得更"热闹"、更"繁荣"。但伴随而来的是旅游设施 的紊乱副使原有旅游景观和旅游设施与游客比例失调.由此导致资糠的破坏和环境的污染，旅 游功能和声誉随之下降。印尼的巴厘旅游区便是规划-一随意型开发的典型例子. 60 年代 末句由世界银行贷款.经过数十年苦心经营.已成为设施完善、客流旺盛的旅游区。但在商业气 息日浓.地皮愈妙愈高的背景下.旅游区被迫向东、南、北延伸.而与旅游相关的辅助设施欠缺‘ 道路狭窄拥挤、垃圾破烂成堆‘阪引人们前来旅游的巴厘传统文化也受到了影响。

　　3. 3. 2 随意一一规划型旅游房地产开发方式 以这种方式开发的‘首先经历了随意型旅游房地产开发阶段。然而曲旅游政策的确立，开 发规划的制定与实施‘改变了开发的无政府状态.通过按规划对旅游景观和设施的修复‘开发 与再开发.旅游区的旅游项目及其结构、旅游设施及其功能逐步完善.旅游区房地产开发得到 有效控制.最终表现为整个旅游的有序发展。度假胜地夏威夷就有这样的过程.在六、七十年 代夏威夷旅游中心地带一一瓦基的海滩.缺乏规划指导.建筑布局混乱，基础设施配套不足，处在一片混乱状态.后来州政府旅游办强化规划职能.加强规划权威‘才使夏威夷重放光彩。中 国旅游房地产的开发方式，也多是随意一一规划型。

　　4 当前中国旅游房地产开发的热点

　　4. 1 主题公园的房地产开发 1955 年，美国人在加州成功地建成了迪斯尼乐园.开创了世界上主题公园的先河。随后在 经济发达的资本主义国家，兴建了大量的主题公园。中国开发主题公园是从八十年代初兴建 游乐场开始的，但真正取得显著影响和巨大经济效益的是以深圳华侨城为代表‘以仿古文化、 民族文化、世界文化为主题的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗三大主题公园。华侨城的 "示范效应"掀起了中国各地兴建主题公园的热潮. 主题公园的开发建设，促进了所在地的地价升值和房地产开发。如锦绣中华投资1 亿人 民币(不含地价) .占地0.3km 2 ; 中国民俗村投资1. 1 亿人民币，占地0.2km 2 ，世界之窗投资 7.44 亿人民币，占地0.44km 2.主题公园成功后所创造的良好环境和带来的大量客流促进了 邻近土地的升值.美国华盛顿城市土地研究所的有关研究表明.主题公园可带动地价上涨3 -4 倍。所以近几年华侨城房地产开发公司开发的各类房地产卖价均比临近的沙河地区高30 %左右。若把华侨城的房地产售价与深圳各区相比较(见表1) ， 1988 - 1990 年符合地租原理. 即深圳中心商务区( CBO) 罗湖最高、福田次之‘南山再次之‘华侨城最低，可1991 年锦绣中 华开业后.情况发生了突变‘华侨城售价比1990 年上升了13 1. 41% ，相当于罗湖区的92.32% 、 到1992 年‘则基本与罗湖相持平.相当于它的98.23% .因而房地产成为华侨城的支柱产业 之一。主题公园开发后对房地产的带动作用和主题公园的高投资、高风险的运行机制‘启示发展 商为获取更大的经济效益.必须尽可能在建立主题公园之前得到和控制主题公园周围的土地. 待主题公园开发成功之后‘以房地产的获利来补偿主题公园开发成本‘降低运行风险。而且这 种举措有着现实的可行性。因为大型主题公园所需庞大客流要求它在宏观选址上‘必须是经 济发达的大城市和特大城市.在微观上则是大城市边缘区选址‘因城市的边缘用地限制较小‘ 地价相对便宜‘易满足主题公园发展商的要求蝇而且这种区片乃至区域较大范围的开发‘符合 政府的城市发展政策，但是‘主题公园建设由于占地较多.投资大‘区位要求高.各地应从实际 出发适当开发‘审慎决策.决不可盲目攀比，

　　4.2 旅游度假区的房地产开发 1992 年以来‘我国为加快开发利用丰富的旅游资、源‘促进旅游产品结构由观光型向观光度 假型转变，提高我国旅游产品档次和国际竞争力‘国务院批准建立大连金石滩、青岛石老人等 II 个国家级旅游度假区.这是我国在第三产业扩大利用外资.进一步改善投资环境的新举措。 与此同时‘各省区也不断设立各式各样的旅游度假区‘仅广东省就有24 个省级旅游度假区‘旅游度假区又成为各地综合发展的新热点。 国家级旅游度假区符合国际旅游度假要求回以接待海外旅游者为主的综合性旅游区‘由于 有土地、税收等八项优惠政策‘到1994 年底已与外商协议资金达70 亿美元‘投资资金近10 亿 美元。国家级旅游度假区的功能结构决定了房地产开发将占有相当大的份额和地位‘如杭州 之江国家级旅游度假区的规划布局是以九个地块组成电而以房地产开发为主的就占四个地块. 占总规划面积的23.5% ，尤其应关注的是.以外资为主电服务国际旅游者为主的国家级旅游度 假区的房地产开发副在当前房地产资金紧缺的情况下电更有着重要的意义。 大力发展第三产业.以此来优化产业结构.提高经济总体实力句是改革开放后各地发展的 总趋势之一。旅游业与房地产业的互动影响吗在房地产市场目前低迷的情况下电区域旅游房地 产的开发‘就显得尤为重要电但从中也应吸取前几年"开发区热锅所导致"圈地运动"的经验教 训电政府及其有关部门‘要合理引导当前主题公园和旅游度假区及其旅游房地产的开发建设， 以政府的宏观职能来调控此种市场经济下的企业行为电促进我国区域旅游房地产的健康发展。